Saisine CCAPEX : délais, seuils et sanctions pour le bailleur

La saisine CCAPEX conditionne la recevabilité de l’assignation en résiliation de bail. Le délai est de deux mois, et non de six semaines comme on le lit souvent. Voici les trois délais applicables en 2026, leurs seuils de déclenchement et ce que changent les décrets de février.

Un bailleur qui se trompe de délai perd sa procédure. Pas au fond, mais à la porte : le juge déclare la demande irrecevable, et tout est à recommencer, commandement compris. Cette mécanique est d’autant plus piégeuse que la loi du 27 juillet 2023 a raccourci certains délais sans toucher aux autres. Cet article s’adresse aux bailleurs sociaux, aux SCI, aux gestionnaires de patrimoine et aux services contentieux qui pilotent des dossiers d’impayés locatifs.

1. Ce qu’est la CCAPEX et ce qu’elle peut faire

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives existe dans chaque département. Créée par la loi du 13 juillet 2006, rendue obligatoire en 2009 puis renforcée par la loi ALUR, elle réunit le préfet, le conseil départemental, les organismes payeurs des aides au logement, les bailleurs, les associations et les travailleurs sociaux. Sa mission n’est pas de trancher un litige : elle coordonne les acteurs susceptibles d’intervenir avant que la situation ne devienne irréversible.

Concrètement, la commission examine les situations individuelles signalées, oriente vers un accompagnement social, mobilise le fonds de solidarité pour le logement et se prononce sur le devenir de l’aide au logement. Elle ne peut ni effacer une dette, ni suspendre une décision de justice. Beaucoup de locataires s’y trompent, et beaucoup de bailleurs la considèrent à tort comme une formalité administrative sans conséquence. C’est une erreur d’appréciation : la saisine CCAPEX est une condition de recevabilité, et son avis pèse ensuite sur le juge comme sur le préfet lorsqu’il statue sur le concours de la force publique.

2. Les trois délais à ne pas confondre

La confusion la plus répandue consiste à appliquer six semaines partout, au motif que la loi de 2023 a raccourci les délais. En réalité, trois délais distincts coexistent, et un seul d’entre eux est passé à six semaines dans le circuit CCAPEX.

Ces trois délais ne s’additionnent pas mécaniquement. La saisine de la commission et l’écoulement du délai du commandement peuvent se chevaucher, ce qui permet de ne pas allonger inutilement la procédure. En revanche, chacun doit être justifié séparément devant le juge.

3. La saisine préalable du bailleur personne morale : deux mois

Le II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur personne morale de faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission, à peine d’irrecevabilité de la demande. Ce délai est issu de la loi ALUR de 2014. La loi du 27 juillet 2023 ne l’a pas modifié. Il reste donc à deux mois, alors même que le reste de la procédure a été accéléré.

Deux précisions comptent en pratique. D’abord, le délai ne court pas seul : c’est la saisine qui le déclenche, et c’est donc la date de saisine qu’il faut pouvoir prouver. Ensuite, l’obligation vise toutes les personnes morales, à une exception près, celle des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Une SCI comportant un seul associé extérieur au cercle familial y est soumise, ce qui surprend régulièrement les bailleurs concernés et fait tomber des procédures entières.

La saisine s’effectue par voie électronique, à la diligence du commissaire de justice, via le système d’information prévu à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Elle contient les mêmes informations que le signalement des commandements de payer décrit plus bas.

4. La notification de l’assignation au préfet : six semaines avant l’audience

Le III de l’article 24 impose que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à la diligence du commissaire de justice et à peine d’irrecevabilité. Avant la loi du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois. C’est ici, et seulement ici, que la réduction a eu lieu dans le circuit administratif.

Cette notification poursuit un objectif précis. Elle permet au préfet de saisir l’organisme désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier du ménage. Ce diagnostic est ensuite transmis à la commission puis au juge avant l’audience. Un bailleur qui notifie tardivement prive de fait le juge de cet élément, et s’expose à un renvoi quand ce n’est pas à une irrecevabilité.

5. Le signalement du commandement de payer : deux seuils alternatifs

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, il n’a aucune saisine préalable à effectuer. Le circuit est différent : c’est le commissaire de justice qui signale directement le commandement de payer à la commission, par voie électronique. Le bailleur n’a rien à faire, mais il doit savoir que le signalement aura lieu.

Ce signalement est obligatoire dès que l’un des deux seuils suivants est atteint. Il s’agit bien d’une alternative, pas de conditions cumulatives.

• Le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis deux mois.
• Ou la dette de loyer ou de charges est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.

En pratique, sur un loyer de 700 € hors charges, le second seuil est atteint dès que la dette dépasse 1 400 €, même si le locataire a payé partiellement chaque mois. Le premier seuil, lui, se déclenche sur la durée, indépendamment du montant. Ces deux portes d’entrée expliquent pourquoi la quasi-totalité des commandements de payer finissent signalés.

6. Six semaines ou deux mois pour le commandement de payer

La loi du 27 juillet 2023 a ramené de deux mois à six semaines le délai au terme duquel la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer resté infructueux. Restait à savoir si cette règle s’appliquait aux baux déjà signés, dont les clauses mentionnaient toutes deux mois.

La Cour de cassation a tranché par un avis du 13 juin 2024. Faute de disposition dérogeant au principe de non-rétroactivité posé par l’article 2 du code civil, l’article 10 de la loi de 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, lesquels demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. La règle est donc binaire :

• bail conclu depuis le 29 juillet 2023 : six semaines ;
• bail antérieur : le délai stipulé au contrat, soit deux mois en pratique.

La mention du délai figure parmi celles exigées à peine de nullité du commandement. Un acte mentionnant six semaines sur un bail de 2019 est donc attaquable, et sa nullité prive le bailleur du bénéfice de la clause résolutoire. Avant toute action, la première vérification porte sur la date de signature du bail, pas sur la date de l’impayé.

7. Ce que changent les décrets de février 2026

Deux décrets du 12 février 2026, publiés au Journal officiel du 13 février, réorganisent en profondeur le traitement administratif des impayés. Ils ne modifient en revanche aucun des délais judiciaires exposés plus haut, ce qu’il faut avoir en tête avant de réviser des procédures internes.

Le décret n° 2026-83 : une nouvelle architecture des commissions

Chaque département dispose désormais d’une CCAPEX centrale, qui peut déléguer l’examen des situations individuelles à des commissions locales dont le règlement intérieur fixe le périmètre géographique. Les moyens d’action sont élargis : la commission peut saisir directement le fonds de solidarité pour le logement, ou le service intégré d’accueil et d’orientation lorsqu’une solution d’hébergement s’impose. Le texte est entré en vigueur le 14 février 2026, à l’exception des dispositions relatives aux organismes payeurs, reportées au 1^er janvier 2027.

Le décret n° 2026-84 : une nouvelle définition de l’impayé

À compter du 1^er janvier 2027, pour les locataires bénéficiaires d’une aide personnelle au logement, l’impayé sera constitué dans l’un ou l’autre des cas suivants : trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel qu’en soit le montant, si le ménage n’a toujours pas réglé ; ou dès que le montant de l’impayé dépasse 450 €, loyer et charges compris. Le bailleur devra soumettre la situation à l’organisme payeur dans un délai de deux mois suivant la constitution de l’impayé.

Le seuil temporel de trois mois est la vraie nouveauté. Il permet de détecter les paiements partiels répétés, qui accumulent une dette sans jamais franchir un seuil en montant. Pour un service contentieux, cela signifie un signalement plus précoce, donc une intervention plus tôt dans le cycle de la dette.

8. Le calendrier complet, étape par étape

Questions fréquentes

Les textes de référence

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (I, II et III), dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 7-2, missions de la commission
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002
• Décret n° 2026-83 du 12 février 2026, JO du 13 février 2026
• Décret n° 2026-84 du 12 février 2026, JO du 13 février 2026

Les versions consolidées sont consultables sur Légifrance. Les démarches associées sont décrites sur service-public.fr, et les analyses juridiques de l’agence nationale pour l’information sur le logement sur anil.org.

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