Charges de copropriété impayées : les leviers réels du syndic

Face à des charges de copropriété impayées, le syndic dispose d’outils puissants mais très formalistes : déchéance du terme après trente jours, opposition sur le prix de vente sous quinze jours, saisine du juge à 25 % d’impayés. Chacun tombe pour un vice de forme. Voici le mode d’emploi.

Une copropriété ne fait pas faillite, mais elle s’asphyxie. Les charges impayées d’un copropriétaire sont mécaniquement avancées par les autres, les prestataires attendent, les travaux sont reportés, et la dégradation de l’immeuble accélère la fuite des occupants solvables. La loi a donc doté le syndic d’une boîte à outils spécifique, plus rapide que le droit commun. En contrepartie, elle en encadre l’usage par un formalisme strict dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité.

1. La nature de la créance et son exigibilité

Les charges de copropriété impayées recouvrent deux catégories qu’il faut manier séparément. D’un côté, les provisions sur budget prévisionnel, appelées trimestriellement, qui financent les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. De l’autre, les dépenses hors budget prévisionnel, notamment les appels de fonds travaux votés en assemblée générale.

Cette distinction n’est pas académique. La procédure accélérée décrite plus bas ne se déclenche que sur le défaut de paiement d’une provision, pas sur un simple arriéré de sommes déjà échues. Un syndic qui bâtit sa mise en demeure sur un solde global, sans isoler la provision impayée, s’expose à voir sa demande jugée irrecevable.

Autre point d’attention : la procédure accélérée suppose que les comptes des exercices concernés aient été approuvés par l’assemblée générale. Sans approbation, la créance n’est pas exigible sur ces exercices, et l’action ne prospère pas.

2. La déchéance du terme après trente jours

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est le levier le plus efficace du syndic. Le mécanisme est le suivant. À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, deviennent immédiatement exigibles :

• les autres provisions non encore échues de l’exercice en cours ;
• les sommes restant dues au titre des exercices précédents, dès lors que les comptes ont été approuvés.

Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Une seule audience permet donc d’obtenir une condamnation portant à la fois sur l’arriéré et sur les appels à venir de l’exercice.

Le formalisme de la mise en demeure

La contrepartie de cette efficacité est un formalisme que la jurisprudence contrôle de plus en plus étroitement. La mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par acte de commissaire de justice. Le délai de trente jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre au dernier domicile réel ou élu du copropriétaire.

Sur le fond, la mise en demeure ne peut pas se réduire à un rappel de dette globale. Elle doit distinguer avec exactitude les provisions exigibles au titre de l’exercice en cours des charges échues des exercices antérieurs, et préciser le montant de chacune. Le copropriétaire doit pouvoir identifier avec certitude, à la lecture de l’acte, la provision dont le défaut de paiement est susceptible d’entraîner la déchéance du terme.

3. L’opposition sur le prix de vente : quinze jours

La mutation d’un lot est le moment où des charges de copropriété impayées deviennent récupérables presque à coup sûr, à condition de tenir un calendrier serré. Le mécanisme figure à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, complété par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Le point de départ tient au certificat du syndic. Si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire doit adresser au syndic un avis de mutation, par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze jours du transfert de propriété.

Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, au domicile élu par le vendeur dans l’acte de mutation. L’opposition doit être faite par acte extrajudiciaire, donc par commissaire de justice. Un point de méthode compte ici : le délai court à la réception de l’avis, et non à la signature de l’acte authentique. La date de réception doit donc être établie avec précision, par l’accusé de réception ou par la preuve de remise conservée par le notaire.

Les mentions exigées à peine de nullité

L’opposition doit contenir une élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et énoncer le montant et les causes de la créance. Ces deux mentions sont prescrites à peine de nullité. Une opposition rédigée en termes généraux se fait annuler, et le prix est libéré au vendeur.

Seules les sommes liquides et exigibles au jour de la mutation peuvent être visées. Les appels provisionnels non encore exigibles en sont exclus, sauf si la déchéance du terme a été régulièrement acquise en amont. C’est précisément l’intérêt d’avoir déjà activé l’article 19-2 : le montant opposable est alors bien plus large.

Ensuite, deux issues. Si le syndic et le vendeur s’accordent par écrit sur les sommes dues, le notaire libère les fonds. À défaut d’accord, le notaire verse les sommes retenues au syndicat dans un délai de trois mois après la constitution de l’opposition régulière, sauf contestation portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

4. Le seuil de 25 % et le mandataire ad hoc

Au-delà du recouvrement lot par lot, la loi impose une alerte lorsque les impayés atteignent un niveau qui menace l’équilibre du syndicat. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, prévoit deux déclencheurs alternatifs :

• à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2-1, c’est-à-dire du budget prévisionnel et des dépenses hors budget. Le seuil est ramené à 15 % pour les copropriétés de plus de deux cents lots ;
• ou l’assemblée générale n’a pas voté l’approbation des comptes depuis au moins deux ans. Ce second déclencheur est une nouveauté de la loi du 9 avril 2024.

Dans l’un ou l’autre cas, le syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge sur requête d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Il ne s’agit pas d’une faculté mais d’une obligation légale. Le président du tribunal judiciaire peut d’ailleurs lui imputer tout ou partie des frais d’une administration provisoire ultérieure s’il ne l’a pas exécutée.

Une précision de calcul qui évite les fausses alertes

Selon l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967, les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées. Le dernier appel de fonds de l’exercice ne gonfle donc pas artificiellement le ratio, ce qui évite de déclencher une procédure lourde sur un simple décalage de trésorerie.

Si le syndic ne fait rien

En l’absence d’action du syndic dans le mois de la clôture des comptes, en l’absence de syndic, ou en l’absence de vote des comptes depuis deux ans, le juge peut être saisi de la même demande par d’autres acteurs. D’abord, des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, ou le président du conseil syndical. Ensuite, un créancier, lorsque ses factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie, ou ses factures de travaux votés en assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et qu’il a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Enfin, le préfet ou le procureur de la République. Le préfet, le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine.

5. De l’alerte à l’administration provisoire

Le mandataire ad hoc ne remplace pas le syndic. Il établit un diagnostic, analyse la situation financière et propose des mesures de redressement. C’est un premier niveau d’intervention judiciaire, volontairement léger.

Le second niveau est l’administration provisoire, prévue à l’article 29-1 de la même loi. Elle intervient lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis, ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. L’administrateur provisoire, lui, se substitue au syndic et peut exercer certains pouvoirs de l’assemblée générale. La bascule d’un niveau à l’autre marque la perte de contrôle du syndicat sur sa propre gestion.

6. La prescription de cinq ans

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Le délai est donc de cinq ans, contre dix ans auparavant, et court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en recouvrement des charges relève de ce régime, quel que soit le type de charges : charges communes générales comme appels de fonds travaux votés en assemblée. Une créance de plus de cinq ans non réclamée est donc perdue, ce qui impose une revue périodique de la balance âgée du syndicat plutôt qu’une accumulation silencieuse.

La prescription est interrompue par une demande en justice, par un commandement de payer, ou par une reconnaissance de dette du copropriétaire, notamment un plan d’apurement signé. Ce dernier point est souvent le plus utile en pratique : faire signer un échéancier ne sert pas seulement à organiser le paiement, il redonne cinq ans au syndicat.

7. La séquence à suivre, dans l’ordre

Questions fréquentes

Les textes de référence

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2, déchéance du terme et procédure accélérée au fond
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20, opposition du syndic sur le prix de vente
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 29-1 A, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 18
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 5-1 et 61-2
• Code civil, article 2224

Les versions consolidées sont consultables sur Légifrance. Les fiches pratiques relatives à la copropriété figurent sur service-public.fr et les analyses juridiques sur anil.org. Pour vérifier la situation d’un copropriétaire personne morale, infogreffe.fr reste la source de référence.

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