Protocole de cohésion sociale : durée, prolongation et retour de l’aide au logement

Le protocole de cohésion sociale dure deux ans au plus, prolongeables de trois années par avenant. Il vaut titre d’occupation après résiliation judiciaire du bail et rouvre le droit à l’aide au logement. Voici son mode d’emploi complet, chiffres et textes à l’appui.

Quand un bail social est résilié par décision de justice pour impayé, l’occupant perd son titre. Il perd donc aussi l’aide au logement, alors même qu’il reste dans les lieux et qu’une dette est à apurer. La situation se dégrade des deux côtés : le bailleur n’encaisse plus, l’occupant n’a plus les moyens de payer. Le protocole de cohésion sociale a été conçu pour briser cette spirale. Cet article s’adresse aux bailleurs sociaux, aux services contentieux et aux travailleurs sociaux qui montent ces dossiers.

1. Ce qu’est le protocole et à quoi il sert

Le protocole de cohésion sociale est un accord écrit conclu entre un bailleur social et un occupant dont le bail a été résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement du loyer et des charges. Il a été créé par l’article 98 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, d’où son surnom de « protocole Borloo ».

Son effet juridique tient en une phrase : la signature du protocole vaut titre d’occupation. L’occupant, qui était devenu occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation, retrouve une base légale à sa présence dans le logement. Cette qualification en entraîne une seconde, qui est l’objet réel du dispositif : elle rouvre le droit à l’aide au logement.

Le protocole n’annule pas la décision de justice. Il n’efface pas la dette. Il suspend l’exécution de l’expulsion tant que l’occupant tient ses engagements, et il organise le retour à un bail ordinaire au terme de la période convenue. C’est donc un dispositif de sortie de crise, pas une mesure de faveur.

2. Qui peut en bénéficier

Le dispositif est réservé au parc social et au parc conventionné. Deux articles du code de la construction et de l’habitation le prévoient, selon la nature du logement :

• l’article L. 442-6-5 vise les logements appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou gérés par lui ;
• l’article L. 353-15-2 vise les logements conventionnés ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement.

Un bailleur privé non conventionné ne peut donc pas conclure de protocole de cohésion sociale. Cela ne le prive pas de solution : il peut négocier un plan d’apurement amiable, mais celui-ci n’aura pas l’effet de titre d’occupation ni l’effet de réouverture du droit à l’aide. C’est une différence de nature, et non de degré, entre les deux parcs.

3. Deux ans au plus, prolongeables de trois années

La durée du protocole de cohésion sociale est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être prolongée par avenant de trois années au plus. La durée maximale théorique est donc de cinq ans.

Cette prolongation n’est cependant pas automatique. Elle suppose deux choses : que le plan d’apurement initial fasse l’objet d’une nouvelle négociation, et que cette renégociation soit formalisée par un avenant écrit. Un protocole qui arrive à échéance sans avenant ne se prolonge pas de lui-même.

4. Ce que le protocole rouvre en matière d’aide au logement

C’est l’effet central du dispositif, et la raison pour laquelle il faut le mobiliser rapidement. La signature du protocole valant titre d’occupation, elle donne droit à l’allocation de logement pour les logements HLM, et à l’aide personnalisée au logement pour les logements conventionnés.

Le texte va plus loin qu’une simple reprise pour l’avenir. Dans des conditions fixées par décret, le droit peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Autrement dit, l’aide peut couvrir rétroactivement l’intervalle pendant lequel l’occupant n’avait plus de titre. Dans ce cas, la prescription prévue à l’article L. 821-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas opposable au paiement des allocations.

Pour un bailleur social, la portée financière est directe. Sur un logement dont le loyer résiduel après aide est faible, la réouverture du droit transforme une créance qui ne rentrait plus en un flux mensuel de nouveau solvable. C’est ce qui rend un plan d’apurement réaliste, alors qu’il ne l’était pas la veille.

5. Les engagements réciproques

Ce que l’occupant s’engage à faire

L’engagement porte sur deux points. D’abord, payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Ensuite, respecter un plan d’apurement de la dette locative. Ce plan doit être approuvé par le représentant de l’organisme payeur de l’allocation, puis joint au protocole lors de sa signature. Un protocole signé sans plan annexé est incomplet.

Lorsqu’il n’existe pas de dette locative résiduelle, le protocole se limite à l’engagement de paiement de l’indemnité d’occupation et des charges. Il est alors transmis pour information à l’organisme payeur.

Ce que le bailleur s’engage à faire

Le bailleur renonce à poursuivre la procédure d’expulsion et s’engage à conclure un nouveau bail dans le délai prévu, sous réserve du respect des engagements de l’occupant. Les parties peuvent également prévoir un accompagnement social portant sur la gestion du budget, l’ouverture de l’ensemble des droits aux prestations sociales et la mobilisation des dispositifs d’aide. Le bailleur doit par ailleurs examiner la possibilité de proposer une mutation vers un logement au loyer plus adapté à la typologie du ménage.

Ce dernier point est souvent traité comme une clause de style. Il mérite mieux : sur un ménage dont la composition a changé, une mutation vers un logement plus petit règle parfois durablement le déséquilibre budgétaire que le plan d’apurement seul ne ferait que contenir.

6. L’articulation avec le surendettement

Il arrive fréquemment qu’un occupant sous protocole dépose ensuite un dossier de surendettement, ou l’inverse. Le législateur a prévu cette articulation, et elle joue en trois temps.

Lorsqu’un protocole a été conclu avec le bailleur antérieurement et que la décision de recevabilité de la demande de traitement du surendettement est déclarée, le paiement des arriérés de loyer prévu au protocole est suspendu jusqu’à la mise en place des mesures de la commission.

Ensuite, si ces mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent à celles du protocole. La durée du protocole est alors prolongée jusqu’au règlement de la dette, dans la limite de la durée des mesures de redressement.

Enfin, le cas de la procédure de rétablissement personnel obéit à une règle propre. Lorsque les mesures emportent effacement de la dette locative mentionnée au protocole, cette dette est effacée, sans que l’occupant soit pour autant dispensé de payer l’indemnité d’occupation et les charges. Par dérogation, la durée du protocole est portée à trois ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, en application de l’article L. 722-16 du code de la consommation.

7. Ce qui se passe en cas de manquement

Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. Il n’a pas besoin de retourner devant le juge : la décision existe déjà, elle était simplement mise en sommeil.

C’est la raison pour laquelle le calibrage du plan d’apurement est le point critique de tout le dispositif. Un plan trop ambitieux, calé sur ce que le bailleur souhaiterait récupérer plutôt que sur la capacité contributive réelle du ménage, échoue en quelques mois. Le protocole tombe, l’expulsion reprend, et les deux années perdues n’ont produit aucun encaissement significatif.

8. Ce que change la réforme de février 2026

Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 réorganise les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et déplace le centre de décision en matière d’aide au logement. Jusqu’à présent, la commission émettait des avis que la CAF ou la MSA n’étaient pas tenues de suivre. À compter du 1^er janvier 2027, c’est elle qui décide du maintien ou de la suspension de l’aide, et sa décision s’impose à l’organisme payeur.

Le texte pose par ailleurs un principe favorable à l’occupant, et indirectement au bailleur : le maintien de l’aide est la règle, y compris après résiliation judiciaire du bail, dès lors que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation fixée par le juge. La suspension devient une mesure d’exception.

En cas de suspension, un recours amiable est ouvert devant la commission, dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision, ou à tout moment en cas de changement de la situation socio-familiale ou budgétaire de l’allocataire. Lorsque le recours aboutit sur le premier fondement, l’organisme payeur verse au bénéficiaire l’arriéré des droits non perçus depuis la décision initiale de suspension.

Enfin, le décret n° 2026-84 du même jour redéfinit la notion d’impayé pour les bénéficiaires d’une aide au logement : à compter du 1^er janvier 2027, l’impayé sera constitué trois mois après un premier défaut de paiement quel qu’en soit le montant, ou dès que la dette dépassera 450 € loyer et charges compris. Ce point est développé dans notre article consacré à la saisine de la CCAPEX.

Questions fréquentes

Les textes de référence

• Code de la construction et de l’habitation, article L. 442-6-5, parc HLM
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 353-15-2, parc conventionné
• Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, article 98
• Code de la consommation, article L. 722-16
• Décret n° 2026-83 du 12 février 2026, JO du 13 février 2026

Les versions consolidées sont consultables sur Légifrance. Les démarches relatives aux aides au logement figurent sur caf.fr et sur service-public.fr. Les analyses juridiques de l’agence nationale pour l’information sur le logement sont accessibles sur anil.org.

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