Recouvrement immobilier

Recouvrement de loyers impayés : bailleurs, administrateurs de biens et syndics

Loyers en retard, charges locatives non régularisées, appels de fonds impayés : RECOLIA récupère ces sommes depuis 41 ans, en No Cure No Pay. Vous ne payez nos honoraires qu’en cas de résultat, et rien si le dossier n’aboutit pas.

Le recouvrement de loyers impayés ne ressemble à aucun autre. La créance mêle du loyer, des charges et parfois des réparations, chacun soumis à ses propres règles de preuve et de prescription. Le locataire bénéficie de protections spécifiques. Et l’objectif du bailleur n’est presque jamais le seul encaissement : c’est de récupérer la dette sans perdre le logement, sans déclencher une procédure coûteuse, et sans dégrader la relation quand elle peut être sauvée.

Trois métiers, trois logiques d’impayé

Un bailleur social, un administrateur de biens et un syndic de copropriété ne poursuivent pas le même objectif avec la même créance. Confier ces trois dossiers au même traitement standardisé, c’est en perdre deux.

Ce que le droit impose selon votre statut

Une erreur de qualification bloque un dossier plus sûrement qu’un débiteur insolvable. Voici les règles qui décident de l’issue, statut par statut.

Bailleurs sociaux : le protocole avant la procédure

Le protocole de cohésion sociale vaut titre d’occupation lorsque le bail a été résilié : le locataire redevient occupant de bon droit tant qu’il respecte son plan d’apurement, et le versement de l’aide au logement peut reprendre. C’est l’outil le plus efficace du secteur, et le plus sous-utilisé, parce qu’il suppose un plan calibré sur la capacité réelle du ménage plutôt que sur le montant de la dette.

En amont, la CCAPEX doit être saisie dans les cas prévus par les textes, et le fonds de solidarité pour le logement peut prendre en charge une part de la dette. Un dossier confié tardivement, quand l’assignation est déjà engagée, ferme la plupart de ces portes. C’est pourquoi nous intervenons de préférence entre le deuxième et le quatrième mois d’impayé.

Bailleurs privés : trois créances, trois régimes

Le loyer, les charges et les réparations locatives ne se prouvent pas de la même façon. Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret 87-713 : une charge qui n’y figure pas n’est pas exigible, et une régularisation annuelle non produite fragilise l’ensemble de la demande. Les réparations locatives obéissent au décret 87-712, et se heurtent à la vétusté, qu’un état des lieux d’entrée bien tenu permet seul d’écarter.

Deux délais méritent d’être surveillés. Les actions dérivées du contrat de bail se prescrivent par trois ans, et la révision du loyer par un an. Quant au dépôt de garantie, sa restitution est due dans le mois suivant la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon — et tout retard est majoré de dix pour cent du loyer mensuel par mois entamé. Un bailleur qui conserve indûment le dépôt affaiblit sa propre créance.

Syndics : l’exigibilité anticipée, une arme à manier proprement

La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut de paiement d’une provision, et après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues de l’exercice deviennent immédiatement exigibles. Le levier est considérable : la dette réclamée peut tripler en un courrier. Encore faut-il que le budget ait été régulièrement voté, que les appels aient été correctement notifiés, et que la mise en demeure soit irréprochable.

Le syndicat bénéficie par ailleurs d’une garantie légale sur le lot, qui prime sur bien d’autres créanciers. Elle rassure, mais elle ne se réalise qu’au prix d’une procédure longue et coûteuse. Dans la très grande majorité des dossiers que nous traitons, un copropriétaire correctement relancé paie avant qu’on en arrive là — et c’est la raison d’être de notre intervention.

Le calendrier d’un impayé de loyer

Chaque mois de retard réduit les chances de récupération et rapproche de la seule issue que personne ne souhaite. Voici les repères, et le moment où confier le dossier change réellement l’issue.

Nous avons consacré un article entier à la sortie de cette période, qui concentre chaque année l’essentiel des décisions : gérer la relation locataire à la fin de la trêve hivernale.

Ce que nous faisons et que d’autres ne font pas

Notre méthode en quatre temps

De la réception du dossier au reversement des fonds, vous n’avez qu’une chose à faire : nous transmettre les pièces.

Trois dossiers récents

Les dossiers ci-dessous sont anonymisés, conformément à nos engagements de confidentialité envers nos mandants.

Questions fréquentes

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D’autres ressources sont réunies dans notre centre de documentation Recopedia. Cette page a une vocation d’information générale et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre dossier.